Projekt: gminy określą wytyczne urbanistyczne w procedurze ZPI

Gminy będą mogły podejmować uchwały, w których określą wytyczne dotyczące umów urbanistycznych, jakie należy zawrzeć w procedurze sporządzania ZPI – zakłada rządowy projekt nowelizacji ustawy o planowaniu przestrzennym. Regulacja przewiduje też rezygnację z obowiązku wyrażenia zgody gminy na przystąpienie do sporządzenia ZPI. Zdaniem inwestorów to krok w dobrym kierunku. Miasta obawiają się utraty władztwa planistycznego.

We wtorek na stronie Rządowego Centrum Legislacji opublikowano projekt nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który realizuje propozycję zespołu deregulacyjnego w zakresie uproszczenia procedury sporządzania zintegrowanych planów inwestycyjnych (ZPI).

ZPI to specjalny tryb uchwalania planu miejscowego na wniosek inwestora, połączony z obowiązkiem realizacji przez niego inwestycji publicznych zawartych w umowie urbanistycznej (tzw. inwestycje uzupełniające). Gmina może uzyskać te świadczenia również w formie rzeczowej, np. poprzez budowę szkoły, przedszkola, parku, ale też poprzez budowę mieszkań komunalnych.

Zgodnie z rządowym projektem gmina będzie mogła podjąć uchwałę (w formie aktu prawa miejscowego), w której określi ogólne wytyczne dotyczące umów urbanistycznych, jakie należy zawrzeć w procedurze sporządzania ZPI. Zdaniem autorów rozwiązania przyjęcie już na samym początku negocjacji inwestora z gminą ogólnych zasad partycypacji inwestora w realizowaniu i finansowaniu inwestycji będzie zapobiegać sytuacjom, w których byli oni zaskakiwani na późniejszym etapie oczekiwaniami samorządów.

Regulacja zakłada też rezygnację z obowiązku uzyskania zgody rady gminy na przystąpienie do sporządzenia ZPI. Obecnie radni formalnie muszą taką zgodę wydać, przy czym przepisy nie wskazują ani obowiązku, ani terminu podjęcia stosownej uchwały. Według projektodawcy skróci to procedurę sporządzania ZPI od 30 do 45 dni.

Zdaniem Patryka Kozierkiewicza, eksperta ds. legislacyjnych PZFD rządowy projekt to krok w dobrym kierunku. Według niego stosowanie przepisów w zakresie ZPI nastręcza trudności przez co „zamiast skutecznego narzędzia planowania ZPI jest rozwiązaniem, które trudno w praktyce zastosować”.

Wskazał m.in. na konieczność uzyskania wstępnej zgody rady gminy, brak terminów proceduralnych, niejasność co do charakteru umowy urbanistycznej oraz brak ram proporcjonalności świadczeń inwestora, które skutecznie wydłużają proces planistyczny. 

„Jako inwestorzy planując rozpoczecie projektu lub nawet chcąc skorzystać z instrumentu jakim jest ZPI nie do końca jesteśmy w stanie przewidzieć jakie będą oczekiwania włodarzy miast. Dlatego każda próba uszczegółowienia tych oczekiwań na wcześniejszym etapie daje nam pewną odpowiedź co do tego, czy jesteśmy w stanie takim oczekiwaniom sprostać. To jest forma pewnego doprecyzowania potrzeb gminy, która de facto wpłynie pozytywnie na ten proces” – zaznaczył Kozierkiewicz. 

Jego zdaniem procedurę ZPI usprawniłaby także zamiana kolejności działań poprzez rozpoczęcie procedury od koncepcji urbanistyczno-architektonicznej czytelnej dla mieszkańców, a dopiero później – projekt planu miejscowego. 

„Jako inwestor składając wniosek o ZPI musimy de facto przygotować na dzień dobry projekt planu miejscowego. To jest coś co efektywnie blokuje dialog miast z inwestorami. Mniejszy inwestor nie zaryzykuje wydania 100-200 tys. na przygotowanie dokumentu, z którym pójdzie do miasta, a samorząd mu odpowie, że w ogóle nie jest zainteresowany. Rozwiązaniem byłoby zastąpienie tego wymogu przygotowaniem ogólnej koncepcji urbanistyczno-architektonicznej, czyli takich ogólnych założeń jak dane przedsięwzięcie miałoby wygladać” – wyjaśnił przedstawiciel PZFD.

Z kolei Adam Ostrowski, ekspert ds. legislacyjnych Związku Miast Polskich zwrócił uwagę na brak wytycznych odnośnie zawartości umowy urbanistycznej oraz brak ram wysokości zobowiązań, jakie mogą być nakładane na inwestora na mocy umowy urbanistycznej. W jego ocenie może to generować zarzuty wobec gmin, co do wiarygodności procedury, obiektywnej postawy i równości traktowania inwestorów.

Przedstawiciel miast wskazał też na brak ustawowej definicji inwestycji głównej, która ograniczałaby dostępne rodzaje inwestycji oraz fakt, iż inwestycja uzupełniająca nie musi być przestrzennie powiązana z inwestycją główną. W jego ocenie budzi to wątpliwości, co do faktycznych korzyści płynących z uchwalenia ZPI zarówno dla inwestora jak i gminy.

Ekspert ZMP sceptycznie odniósł się do propozycji rezygnacji z obowiązku uzyskania zgody rady gminy na przystąpienie do sporządzenia ZPI.

„Być może należałoby dokonać przeglądu tej formuły i ją doprecyzować. Rezygnacja z aprobaty gmin na przystąpienie do sporządzenia ZPI może prowadzić do ograniczenia władztwa planistycznego, co nie wydaje się być pożądanym kierunkiem” – ocenił Ostrowski.
Zaznaczył jdnak, że projekt pojawił się na stronie RCL kilka godzin temu i nie został jeszcze skonsultowany w ramach ZMP.

 
mp/