Umowa najmu na czas określony czy nieokreślony?

Dobrze sporządzona umowa najmu mieszkania pomaga obu stronom uniknąć wielu niepotrzebnych nieporozumień. Wśród wielu spraw, które warto przemyśleć i wyborów, które trzeba podjąć przy jej podpisywaniu jest określenie czasu trwania umowy. Czy lepiej podpisać ją na czas nieokreślony, czy może bardziej opłacalne będzie określenie ram czasowych jej trwania? Podpowiadamy!

Umowa najmu na czas określony

Umowa najmu na czas określony zawierana jest na konkretny okres. Co do zasady, nie może być ona wypowiedziana, co jest gwarantem jej trwałości. Jej rozwiązanie możliwe jest tylko w określonych prawem przypadkach – gdy najemca zalega z płatnościami, gdy wynajmujący ukrył istotne wady mieszkania lub też gdy mieszkanie jest niezdatne do użytkowania, a jego dalsze wynajmowanie może w znacznym stopniu zagrażać życiu i zdrowiu najemcy (za wadę zagrażającą życiu może być uznana np. obecność grzybów i pleśni na ścianach). W umowie obie strony mogą też zawrzeć dodatkowe warunki, w przypadku których rozwiązanie umowy przed terminem będzie możliwe (np. możliwość zakończenia współpracy w przypadku utraty pracy przez najemcę).

W niektórych przypadkach określony czas trwania umowy wymuszony jest przez przepisy prawa – umowy najmu instytucjonalnego i okazjonalnego zawierane są tylko z wyznaczeniem konkretnych ram czasowych.

Umowa najmu na czas nieokreślony

Umowa na czas nieokreślony to umowa bez wyznaczonych konkretnych terminów jej trwania. Także te umowy, w których nie wspomniano o ramach czasowych będą traktowane jako umowy zawarte na czas nieokreślony. W przypadku takiej umowy rozwiązanie po stronie osoby, która posiada mieszkanie do wynajęcia w Białymstoku jest możliwe bez podania przyczyny, z uwzględnieniem okresu wypowiedzenia. Okres wypowiedzenia to zwyczajowo 1 miesiąc, jednak w przypadku, gdy nie zostało to doprecyzowane w umowie, zastosowanie mają przepisy kodeksu cywilnego odnoszące się do najmu lokali – wówczas okres wypowiedzenia umowy wynosi 3 miesiące.

Wynajmujący może wypowiedzieć umowę tylko w szczególnych przypadkach, obowiązuje go bowiem ustawa o ochronie praw lokatorów. Rozwiązanie umowy po stronie wynajmującego będzie więc możliwe gdy lokator będzie używał lokalu niezgodnie z przeznaczeniem, podnajmował dane mieszkanie bez zgody właściciela, zalega z czynszem za co najmniej 3 miesiące lub też lokal przeznaczony jest do remontu lub rozbiórki (w tym ostatnim przypadku właściciel musi jednak zapewnić lokal zastępczy).

Która forma korzystniejsza?

Dla wynajmującego mieszkanie zdecydowanie korzystniejsza jest umowa na czas określony. Daje mu ona nie tylko gwarancję zysku przez określony czas, ale też lepiej zabezpiecza jego interesy – w umowie takiej można zawrzeć warunki rozwiązania umowy o jakich nie wspomina ustawa o ochronie praw lokatorów. Warto też pamiętać o tym, że zarówno w przypadku umowy na czas określony, jak i w przypadku tych na czas nieokreślony można zakończyć najem poza określonymi prawnie przyczynami, w przypadku gdy obie strony dojdą do porozumienia.