Kilkudziesięciu lokatorów żąda odwołania zarządu Spółdzielni Mieszkaniowej w Kolnie

Około 70 członków kolneńskiej Spółdzielni Mieszkaniowej złożyło wniosek do Rady Nadzorczej o odwołanie zarządu instytucji. Lokatorzy uważają, że Grzegorz Szczech i Ewa Ptak nie wykonywali należycie swoich statutowych obowiązków. Dotarliśmy do treści pisma, które sformułowali.

Grupa członków Spółdzielni powołała się na jej statut i skierowała do Rady nadzorczej wniosek o odwołanie Zarządu oraz wybranie  nowych jego członków. Według mieszkańców Grzegorz Szczech oraz  z-ca prezesa główna księgowa Ewa Ptak pełniąc funkcje członków zarządu nie wykonywali należycie swoich statutowych obowiązków.

Poniżej publikujemy treść całego pisma w oryginale, bez żadnej ingerencji redaktorskiej.

„

                                                                                                     Kolno dn. 20 04 2023

           RADA NADZORCZA

PRZY SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWEJ

LOKATORSKO – WŁASNOŚCIOWEJ

                    W  KOLNIE 

                                                   ŻĄDANIE

 CZŁONKÓW SPÓŁDZIENI MIESZKANIOWEJ LOKATORSKO – WŁASNOŚCIOWEJ W KOLNIE DO RADY NADZORCZEJ O ODWOŁANIE ZARZĄDU SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWEJ.

 Działając na podstawie § 40 i 41  Statutu Spółdzielni Mieszkaniowej Lokatorsko – Własnościowej  w Kolnie stanowiącego załącznik do Uchwały nr 6 z dn. 25 04 2018 roku  wnioskujemy do RADY NADZORCZEJ o odwołanie Zarządu Spółdzielni Mieszkaniowej oraz wybranie  nowych jego członków.

                                                    UZASADNIENIE

 Zarządca Grzegorz Szczech, oraz  z-ca prezesa główna księgowa Ewa Ptak pełniąc funkcje członków zarządu nie wykonywali należycie swoich statutowych obowiązków a w tym:

1- Nieudolnie wykonują obowiązki w zakresie zarządzania i administrowania naszą spółdzielnią.

- dokumentacja LAF- współczynniki ( redukcyjne –wyrównawcze) – prawdopodobnie  nie były aktualizowane po przeprowadzonych dociepleniach. W rozliczeniu ciepła CO – za sezon 2011-2012-( przez VIFERMA) – są te same współczynniki redukcyjne co obecnie.

Na dodatek ZARZĄDCA za sezon grzewczy 2021-2022 użył tych współczynników po raz trzeci ( JAKO WSPÓŁCZYNNIKI KORYGUJĄCE ) do rozliczeń lokali  jako „ maksymalne i minimalne opłaty).  JEST TO SAMOWOLA ZARZĄDCY- wyliczania zużytego ciepła  CO.

- ZGODNIE  z regulaminem – paragraf 13 pkt 1 – współczynniki KORYGUJĄCE-  uwzględnione są w podzielnikach( od sezonu grzewczego 2018-2019 ).

- WSPÓŁCZYNNIKI REDUKCYJNE – firma TECHEM – rozlicza od 2015 roku ( z którą  to ZARZĄD  - podpisał umowę dopiero w roku 2018.)

Przez – wysyłanie – do lokatorów tych współczynników LAF- ZARZĄDCA – świadomie wprowadził LOKATORÓW w błąd i naraził spółdzielnie na dodatkowe koszty. - ZAŁ. NR 1 – ODPOWIEDŹ NA REKLAMACJĘ ODNOŚNIE WSPÓŁCZYNNIKÓW „ LAF”

-Za sezon- grzewczy 2019 -2020 – byli RYCZAŁTOWCY

                                    2020-2021- WYSOKIE KOSZTY OGRZANIA –obniżono do kwot „ RYCZAŁTOWYCH”

-                                   2021-2022- WPROWADZONO –opłaty minimalne i maksymalne

To są fanaberie wymyślone przez ZARZĄDĘ- NIEZGODNE Z PRAWEM –a REGULAMIN- odnośnie rozliczania min. i max. kosztów ogrzania niezgodny z prawem( regulamin z dn. 23 09 2021 r, a rozporządzenie z dn. 07 12 2021r )

1.  Łamali  STATUT- 

-„ PARAGRAF 45 pkt. 2 statutu – członkowie Rady Nadzorczej i ZARZĄDU – nie mogą brać udziału w głosowaniach , w których są stroną wobec Spółdzielni-  zał. NR 2 – głosowanie na Walnym Zgromadzeniu-  23-kwiecień 2022.

2.  Nieracjonalnie prowadzą gospodarkę finansową

- pomieszczenia wspólne w blokach wynajmowane są za 20-40 zł a można by ogłaszać i wynajmować tym osobom/ firmom, które dadzą najwyższą cenę lub dać możliwość korzystania lokatorom danego bloku.

- koszt ogrzewania i energii wynajmowanych pomieszczeń ponoszą mieszkańcy bloku, zatem nie mogąc korzystać z wózkowni czy suszarni płacą za ich utrzymanie. Koszt ogrzewania i zużytej energii jest znacznie wyższy niż zyski z wynajmu.

-pożytki związane z eksploatacją nieruchomości pomniejszają koszty eksploatacji( poz. Nr 1 wymiaru czynszu.) tylko członków spółdzielni, natomiast to wszyscy ponoszą koszty utrzymania. Jest to niezgodne z art. 5 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Taki stan rzeczy może doprowadzić do wypłacania różnicy w opłacie „ eksploatacja”, ponieważ osoby nie będące członkami spółdzielni mogą ubiegać się o zwrot środków z bezpodstawnego wzbogacania się.

- w blokach montowane są domofony – które miały być finansowane z nadwyżki budżetowej –a opłacane są z „ FUNDUSZU REMONTOWEGO”.

Poza tym w niektórych budynkach domofony są montowane na starych drzwiach, co spowoduje dodatkowe koszty przy wymianie drzwi – ponieważ za przełożenie domofonu trzeba będzie dodatkowo zapłacić.

- konsultacje z mieszkańcami odnośnie REMONTÓW przeprowadzane są w zależności od potrzeb –ZARZĄDCY, a nie mieszkańców.

- REGULAMIN odnośnie rozliczania CO i CWU-  §11-12- 13-14 -15  nie są zgodne z obowiązującym prawem ustawodawczym i wykonawczym. ( USTAWA- prawo energetyczne art. 45 a – Rozporządzenie Minister Klimatu i Środowiska  z dn. 07 12 2021) - dlatego jest potrzeba niezwłocznego  wykonania opinii prawnej.

Biegły Sądowy w sprawie cywilnej odnośnie błędnego rozliczania CO i CWU – wychwycił błędy w rozliczeniach odnośnie niezgodności z Regulaminem jak również z Prawem :

- koszty stałe należy wyliczać z powierzchni lokali ( m2 mieszkań)

- regulamin nie przewiduje lokali od których nie pobiera się opłat za ciepło- brak rozliczonych lokali od których pobierano zaliczki ryczałtowe 5,54 zł/ m2(stawka- który to pkt REGULAMINU) „ przy tych lokalach -są ZERA”

- do firmy TECHEM- zarządca – przekazywał należności nie wynikające ze zużycia ciepła.

- do rozliczenia należy podawać ilość  ciepła –GJ- i właściwą powierzchnię budynku.

- Prawo energetyczne podaje , że ZARZĄDCA – może obciążyć użytkownika lokalu- kosztami ogrzania w wysokości nie wyższej niż iloczyn średniej wartości kosztów ogrzania  i powierzchni lokalu użytkowanego.

- Permanentnie  zawyżanie jednostki ciepła do współczynnika powierzchni 1,8 (WŁAŚCIWE -1,25).

- W regulaminie nie wyjaśniono co to są  - łącze koszty ogrzania poszczególnych nieruchomości.

- cena  jednostkowa ciepła z podzielników  jest wyliczona  błędnie – z czego wychodzi absurdalna cena jednostkowa ciepła w kosztach zmiennych  (3,49 zł/ JPKO). Natomiast cena jednostkowa wyliczona przez biegłego wg normy PN-EN 834- wynosi 0,072 zł/jpko.

- cenę jednostkową ciepła z podzielników należy wyliczać z normy PN - EN 834.

- NIEDOPUSZCZALNE – jest aby należności za ciepłą wodę użytkową ( CWU ) wliczać do kosztów ogrzewania ( CO )

- koszty obliczanych RYCZAŁTÓW – wylicza się ze zbyt wysokiej stawki i nadmiernie zawyżonej.- jak określił biegły – jest to właściwie „ OPŁATA KARNA”- SAMOWOLA ZARZĄDCY- w naliczaniu opłat za ciepło – co skutkuje naliczaniem zawyżonych opłat za ciepło.

- egzemplarz rozliczenia ciepła i opinię biegłego sądowego otrzymał zarządca spółdzielni.

W zakładach pracy zatrudnia się – Radców Prawnych w celu świadczenia kwalifikowanej pomocy prawnej, jak np. opiniowanie ustanawianych Uchwał – Regulaminów- podpisywanie umów itp. W naszej Spółdzielni Zarząd zatrudnia Radcę Prawnego, ale jak wynika z obserwacji jego rola głównie opiera się na doradzaniu ZARZĄDCY – a nie wydawaniu w/w  opinii prawnych.

Za przykład może posłużyć – Uchwała z dn.28 września 2022 r – ( ZARZĄDCA – od 2019 r próbował „dorobić” UCHWAŁĘ – odnośnie dodawania CWU –do CO  zał. nr 3 – uzasadnienie do zmiany regulaminu z dn. 09 09 2019 – dostarczone do Sądu wraz z innymi przerobionymi  dokumentami jako – że może dodawać CWU do CO )- co  mu się o dziwo nie udało – a WY daliście się podpuścić i uchwaliliście w/w Uchwałę- która ni jak ma się do obowiązującego prawa. ZARZĄDCA –świadomie wprowadził WAS w  błąd – do podpisania w/ Uchwały- szczególnie chodzi o pkt 3 zał. nr1 i 2 tej Uchwały( również należy poddać ocenie prawnej) , który został dopisany nie wiadomo do którego – paragrafu – regulaminu.

Gdyby „ DORADCA” – opiniował regulamin odnośnie rozliczania ciepła podejrzewam w odwołaniu od opinii biegłego nie wypisywał by , że biegły nie odnosi się do regulaminu , gdyż wtedy musiałby podważyć swoje kwalifikacje, a tak może to wyglądać , że doradca może nie znać regulaminu i metody rozliczania ciepła. Dlatego potrzebna jest opinia prawna przy opracowywaniu- REGULAMINU, wtedy jako radca prawny prawdopodobnie nie zaopiniował by tego regulaminu, a jako doradca może sobie pisać co chce.

Przy obecnej metodzie rozliczania ciepła duża część lokatorów głównie ogrzewa się od kaloryferów z łazienki i poprzez ogrzane ściany sąsiadów- tj. właśnie główna przyczyna tego rozliczania np.-za sezon 2019-2020 w moim bloku : 7 lokatorów miało „ ZERO” NA PODZIELNIKACH – 7 – od 1do 10 jpko- i 11 –tu do 100 jpko na 45 lokali. Natomiast w 41 lokalach było – 5004 jpko- ,a w 4 lokalach 6320 jpko , które ZARZĄDCA UKRYŁ samowolnie i rozliczył w kosztach STAŁYCH. Dzięki temu systemowi rozliczania ciepła  część lokatorów siedzi w zimnie i w zagrzybionych ścianach i czeka na parę złotych zwrotu, a inni boją się dużych nadpłat za CO.

 Opisaną metodę rozliczania przez biegłego – uważamy - była by najlepsza do rozliczania ciepła, a nie różne dziwactwa wymyślane przez ZARZĄDCĘ.

MY członkowie mamy obowiązek pokrywania ponoszonych kosztów, ale również mamy prawo wiedzieć ile i za co płacimy.

Z obserwacji wygląda, że głównym zadaniem ZARZADCY jest przerabiane dokumentacji- można by z tego niezłą książkę napisać – wygląda, że to jest chorobliwe.

Efektem powyższych działań jest prowadzona w Sądzie sprawa cywilna, w której  biegły SĄDOWY wydał miażdżącą opinię odnośnie rozliczania ciepła. Również w Prokuraturze prowadzone jest postępowanie odnośnie błędnego rozliczania ciepła. Zarządca Grzegorz Szczech jak i główna  księgowa Ewa Ptak z racji swojego doświadczenia i wiedzy powinni kontrolować i  należycie pilnować wykonywanie swoich STATUTOWYCH OBOWIĄZKÓW.

W związku z powyższym  wnosimy ŻĄDANIE DO RADY NADZORCZEJ jak na wstępie o odwołanie obecnego ZARZĄDU SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWEJ LOKATORSKO WŁASNOŚCIOWEJ W KOLNIE.

                                                        CZŁONKOWIE SPÓŁDZIELNI : -podpisy wg list”

Od redakcji: Prośbę o komentarz do wyżej cytowanego wniosku wysłaliśmy dzisiaj do Rady Nadzorczej Spółdzielni Mieszkaniowej w Kolnie oraz samego Zarządu.